Аудит планировок. Как мы делаем квартиры ликвидными

Аудит планировок — это услуга DeVision, которая позволяет сделать планировки более ликвидными. В работе принимают участие архитекторы, эксперты по продажам и маркетингу. В ходе работ мы улучшаем эргономику квартир, находим ошибки проектирования и исправляем их, оптимизируем коэффициент К1, ТЭП квартир и этажей. Контур здания при этом чаще всего остается неизменным. 

К нам обратился застройщик, у которого проект находился в стадии разработки проектной документации, но еще не прошел экспертизу. Он хотел, чтобы квартиры в нем стали ликвиднее, но при этом их стоимость не изменилась. Это дом с красивой архитектурой, расположенный на участке с большим перепадом высоты на набережной реки. Проект инженерно очень сложный: двухуровневый подземный паркинг, два этажа коммерческих помещений и шестнадцать этажей по шесть квартир. Класс жилья «комфорт+» с элементами бизнеса подразумевал современные планировки большой площади с насыщенным сервисным функционалом внутри квартир.

Первое, на что мы обратили внимание, были мощные колонны 600х600 мм, которые шли с определенным шагом. Эта конструктивная схема работала во многом в угоду паркингу, так легче парковать автомобили на подземных этажах. В квартирах же колонны образовывали углы, которые сложно спрятать в интерьере.

Руководствуясь логикой, что люди покупают квартиры для себя, а не для машин, мы поставили во главу угла человека. Поэтому решили проектировать несущие стены и эргономику самих помещений таким образом, чтобы они прежде всего были удобны жильцам. А затем уже думать, как создать несущую схему внутри паркинга.

Мы предложили отказаться от колонн, заменив их пилонами толщиной 200 мм. Пилон прячется в тело стены, за счет чего квартира смотрится цельной. Колонны не торчат из стен и не мешают расстановке мебели. 

Отказаться от колонн в пользу пилонов непросто. Там другое армирование, другая работа, расчеты. В этом и есть суть ликвидного проектирования — вы проектируете не колонны, которые нужны по конструктивной схеме, а тот несущий элемент, который рождает ликвидную планировку. Не два ликвидных машино-места в подвале, а 16 ликвидных квартир по этому стояку.

Второе, что мы предложили сделать — это определенный набор функциональных помещений в зависимости от изменения площади квартир и количества комнат. Например, когда мы проектируем двухкомнатную квартиру 70 м², то желательно, чтобы у нее была мастер-спальня.

Чтобы сделать эргономичную и ликвидную планировку, архитектору нужно отвлечься от норм СП и стать обычным человеком — надеть халат домохозяйки. Необходимо смотреть на план квартиры через призму сценариев использования, размеров мебели, бытовой техники и сантехники. Тогда наступает прозрение.

Например, в трехкомнатной квартире площадью 104 м² была не только пресловутая колонна посреди квартиры, но и тонкая железобетонная стена воздуховода вдоль фронта кухни. Это как раз то место, где должны крепиться навесные шкафчики. Дюбели для навеса шкафов пробьют стену толщиной 4 см и начнут обрастать пылью, которая гонится по вентканалу вместе с теплым воздухом. Сам канал снизит пропускную способность, а может и вовсе будет разрушен из-за трещины. Поэтому необходимо пропустить стенку из кирпича, чтобы обеспечить место для крепления.

В маленьком санузле было бы сложно разместиться полному человеку. В коридоре квартиры трудно установить шкаф. Мы также обратили внимание на нарушение общего баланса помещений: мастер-спальня 17 м² и две маленькие комнаты по 11 м² и 12 м². Можно было бы чуть-чуть уменьшить мастер-спальню, но этому мешал равный шаг окон на фасадах. Еще одна проблема касалась дверей, которые открывались внахлест.

В двухкомнатной квартире площадью 82 м² вообще не было предусмотрено места для встроенного шкафа в прихожей. Получалось, что либо вы при входе упирались в шкаф, либо переставляли его к другой стене и растягивали «грязную зону» вглубь квартиры. Ширина санузлов не соответствовала даже комфорт-классу, а размещение вентканала вынуждало делать дополнительный короб для воздуховода. Перегородка гардеробной по ошибке попадала прямо в оконный проем.